Una problematica nient’affatto inusuale che può ricorrere allorquando si affronta una compravendita di beni immobili per il tramite di una agenzia immobiliare è quella della scoperta, in prossimità del rogito o comunque durante l’avveramento dell’affare, di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di interesse, di cui l’acquirente non era stato informato.
La responsabilità del mediatore, secondo una costante giurisprudenza, comprende sempre la verifica del titolo di proprietà del venditore, ed anche l'indagine sulla libertà dell'immobile da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, in particolare quando fornisce all'acquirente rassicurazioni in tal senso.
Ciò ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione in diverse sentenze. In tal senso, ad esempio, nel 2011 è stata riconosciuta la responsabilità del mediatore per la presenza di un pignoramento sull'immobile, per la ragione che il mediatore stesso aveva assicurato all'acquirente la libertà del bene sulla base di una semplice dichiarazione del venditore, che non era stata controllata (Cass. Civ., 19/09/2011, n. 19095).
All’uopo, è bene ricordare che, ai sensi del codice civile, il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759, comma 1°, c.c.). La Corte di Cassazione ha precisato che questo obbligo si traduce nella necessità che l'agente immobiliare comunichi alle parti non solo le circostanze a lui note, ma anche quelle che egli avrebbe dovuto conoscere con la comune diligenza professionale.
Sulla base di questa interpretazione, devono allora ritenersi comprese nell'obbligo di informazione non solo le circostanze accertate, ma anche quelle di cui il mediatore abbia avuto semplice notizia. Inoltre, la stessa previsione di legge comporta, per converso, il divieto di fornire, anche genericamente, informazioni non veritiere, o comunque informazioni su fatti e circostanze che il mediatore non abbia controllato, poiché in questo caso dovrebbe astenersi dal darle.
Allo stato dell’arte, dunque, se non si può ritenere che il mediatore sia obbligato a compiere tutti gli accertamenti ipotecari e catastali sull'immobile (che saranno comunque eseguiti dal notaio prima dell’atto traslativo definitivo), potrebbe tuttavia essere ritenuto responsabile per aver avvallato la dichiarazione del venditore sulla libertà dell'immobile da pesi e vincoli.
Appare quindi del tutto opportuna la scelta, già da tempo adottata da molte agenzie immobiliari, di far comunque eseguire una prima verifica sulla proprietà del bene in capo al venditore e sulla libertà da vincoli, già prima della sottoscrizione del contratto preliminare.
E tale condotta professionale appare ancor più opportuna alla luce della recentissima sentenza della Cass. Civ., Sez. III, n. 7178 del 10/04/2015. Nel caso specifico, prima della stipula notarile, l’immobile compravendendo, di cui si era assicurata la libertà da trascrizione ed ipoteche pregiudizievoli, veniva addirittura assegnato a terzi in seno ad una procedura esecutiva immobiliare, sicché il contrariato promissario acquirente intraprendeva azione risarcitoria avverso l’agente immobiliare, asserendo la responsabilità dello stesso per omissione di informazioni in merito alla sicurezza dell’affare.
La Suprema Corte ha statuito tale responsabilità, proprio sul presupposto che il mediatore avrebbe dovuto verificare le informazioni fornite dalla parte o comunque acquisibili con l’ordinaria diligenza. In particolare, la Corte di Cassazione, ha indicato tre principi che contraddistinguono l’attività dell’intermediario e precisamente: a) il mediatore professionale è tenuto all’obbligo di verificare tutte le informazioni a lui note e comunque acquisibili con l’uso della diligenza professionale del caso; b) il mediatore professionale non può limitarsi a trasmettere informazioni non verificate, o peggio che si è rifiutato di verificare; c) in caso di inadempimento, la colpa è presunta e incombe sul mediatore l’onere di provare o l’inesistenza dell’inadempimento o la non imputabilità a sè dell’inadempimento.
Deve oggettivamente riconoscersi che tale ultima pronuncia costituisce una tegola non da poco piovuta sui mediatori. Infatti, sebbene non venga espressamente affermato nella sentenza in esame, è evidente che l’intermediario abbia un solo modo per evitare future contestazioni al proprio operato: effettuare le c.d. ispezioni ipocatastali.
Tale conclusione appare in controtendenza rispetto a quella che era stata la giurisprudenza nettamente prevalente sinora, la quale aveva escluso che sussistesse in capo al mediatore un simile obbligo di accertamento.
Allo stato, non è dato capire quale sarà il futuro orientamento dei giudici di legittimità, che sovente ci hanno sorpreso con pronunce rimaste “isolate” oppure con repentini “dietro front”, ma è evidente che, osservando l’evoluzione giurisprudenziale in materia, si va in direzione di una crescente responsabilizzazione dell’attività delle agenzie immobiliari, cui tuttavia non corrisponde forse un dettato normativo adeguato. E, infatti, sarebbe più che auspicabile un intervento di riordino del legislatore, finalizzato a meglio chiarire diritti, obblighi e responsabilità delle parti in una materia che, sovente, è stata lasciata in balia di pronunce giudiziali talora contraddittorie ed ondivaghe e, solo per questo, inaccettabili.